El nuevo juicio de desalojo en la Provincia del Neuquén

1. El escenario actual, previo a la entrada en vigencia del CPCA.

El nuevo digesto procesal civil de la provincia del Neuquén (hablamos, claro está, del Código Procesal Civil Adversarial -en adelante CPCA-) trae interesantes y -a nuestro modo de ver- muy prácticas reformas procedimentales en materia de desalojos. En el marco procesal local -pero misma situación es seguida por una cantidad sustancial de jurisdicciones provinciales y en el marco federal- el proceso de desalojo previsto por la Ley 912 (esto es, del Código Procesal Civil y Comercial vigente hasta este primero de agosto del corriente año), en el cual las reglas procedimentales del desalojo están previstas en artículos 679 y siguientes. En estos artículos se establece que la acción se sustancia vía juicio sumario (art. 679), se prevé la posibilidad de interponer la demanda de desalojo en situaciones en donde es previsible que el demandado no vaya a desocupar en el plazo previsto contractualmente el bien (art. 680) y, respecto a intrusos, se prevé la posibilidad de incoar el desalojo con la posibilidad de disponer la entrega inmediata del inmueble una vez trabada la litis y a pedido del actor solo si el derecho es verosímil y existe contracautela (art. 680 bis). En esencia, las reglas procedimentales repiten el ordenamiento federal (véase Título VII – Desalojo, artículos 679 a 680 bis del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación). En la práctica, y en nuestra experiencia en el marco de la litigación, tales reglas son ineficientes. Para explicar ello de manera concreta, haremos uso -aunque de forma precaria- del análisis económico del derecho. En general los procesos de desalojo -aún tomando casos sencillos, como aquellos relativos a falta de pago de precio o por vencimiento de plazo- se traducen en un costo elevado asociado a la posibilidad de recuperar la disponibilidad material del inmueble (muchas veces dado en locación o en comodato). Dicho en palabras llanas, el proceso judicial y las incidencias que pueden ocurrir en el mismo (entre ellas las muy famosas incidencias vinculadas con la dificultad de notificación de demanda, planteos de nulidad de las notificaciones, etc.), generan que el recupero de tenencia del inmueble sea costoso y extremadamente lento (diremos que como promedio un proceso de desalojo de las características indicadas podría llevar entre 6 a 8 meses estimando allí que el desalojo sea voluntario y no requiera de ejecución de sentencia, que la sentencia que manda a llevar adelante el desalojo no sea apelada y que el funcionamiento burocrático jurisdiccional sea relativamente regular). En el marco de desalojos devenidos de vencimientos o falta de pago de precio en el marco de la locación, el procedimiento previsto genera un costo social no deseado en el mercado de la locación; esto es así dado que -a más que otros tantos factores- la dificultad del locador de recuperar el inmueble ante la ocurrencia de alguna de las causales antes apuntadas es en esencia un desincentivo importante para la oferta (habrá menos ofertas de locaciones porque el costo asociado a la locación en cabeza del locador será mayor; o visto desde otra perspectiva, la existencia del potencial costo hundido de recuperar el bien objeto de locación se traduce en un desincentivo), lo que genera una menor oferta de alquileres o un aumento considerable en el precio, generando una menor capacidad de demanda por parte de locatarios. Dicho en palabras concretas, el proceso de desalojo previsto en el Código Procesal Civil neuquino no es eficiente en términos de alentar o promover tanto la oferta como demanda del mercado de locación, porque el costo de atravesar un proceso de tales características (considerando por costos a las incidencias y dificultades prácticas de llevar adelante el proceso, entre ellas de notificar al locatario así como de las múltiples vicisitudes procedimentales en tal marco, y sin incluir tasas, contribuciones, sellados en general, honorarios, etc.) es significativo. El contraargumento allí será que, en todo caso, el beneficio esperado (esto es el recupero de la tenencia del inmueble) es medido por el valor del inmueble lo que, al final del día, superaría significativamente el costo asociado de promover el litigio. Sin embargo, tal contraargumentación es incorrecta desde la perspectiva del mercado de locación, porque la medición vinculada a la eficiencia del procedimiento no está dada por la ratio entre el costo del proceso judicial y el valor del inmueble, sino entre el costo del proceso judicial y la expectativa -medida en tiempo- del recupero del bien dado en alquiler. Claro está, esta línea de razonamiento lo es en concreto sobre este tipo de procesos judiciales y mal podría ser extendido a, por ejemplo, una acción reivindicatoria, en donde el análisis se sustituye sí por el primero.