El nuevo juicio de desalojo en la Provincia del Neuquén
El artículo analiza, desde la perspectiva del análisis económico del derecho, las reformas introducidas por el nuevo Código Procesal Civil Adversarial (CPCA) de la provincia del Neuquén al proceso de desalojo, en contraste con el régimen previsto por la Ley 912. Se examinan en particular el procedimiento especial de desalojo (art. 417 CPCA), el régimen de notificaciones e intimación extrajudicial por domicilio electrónico (arts. 413 a 416 CPCA) y las reglas del juicio sumarísimo (arts. 418 y 420 CPCA), sosteniendo que las nuevas reglas reducen los costos de litigación y contribuyen a la eficiencia del mercado de locación.
1. El escenario actual, previo a la entrada en vigencia del CPCA.
El nuevo digesto procesal civil de la provincia del Neuquén (hablamos, claro está, del Código Procesal Civil Adversarial -en adelante CPCA-) trae interesantes y -a nuestro modo de ver- muy prácticas reformas procedimentales en materia de desalojos. En el marco procesal local -pero misma situación es seguida por una cantidad sustancial de jurisdicciones provinciales y en el marco federal- el proceso de desalojo previsto por la Ley 912 (esto es, del Código Procesal Civil y Comercial vigente hasta este primero de agosto del corriente año), en el cual las reglas procedimentales del desalojo están previstas en artículos 679 y siguientes. En estos artículos se establece que la acción se sustancia vía juicio sumario (art. 679), se prevé la posibilidad de interponer la demanda de desalojo en situaciones en donde es previsible que el demandado no vaya a desocupar en el plazo previsto contractualmente el bien (art. 680) y, respecto a intrusos, se prevé la posibilidad de incoar el desalojo con la posibilidad de disponer la entrega inmediata del inmueble una vez trabada la litis y a pedido del actor solo si el derecho es verosímil y existe contracautela (art. 680 bis). En esencia, las reglas procedimentales repiten el ordenamiento federal (véase Título VII – Desalojo, artículos 679 a 680 bis del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación). En la práctica, y en nuestra experiencia en el marco de la litigación, tales reglas son ineficientes. Para explicar ello de manera concreta, haremos uso -aunque de forma precaria- del análisis económico del derecho. En general los procesos de desalojo -aún tomando casos sencillos, como aquellos relativos a falta de pago de precio o por vencimiento de plazo- se traducen en un costo elevado asociado a la posibilidad de recuperar la disponibilidad material del inmueble (muchas veces dado en locación o en comodato). Dicho en palabras llanas, el proceso judicial y las incidencias que pueden ocurrir en el mismo (entre ellas las muy famosas incidencias vinculadas con la dificultad de notificación de demanda, planteos de nulidad de las notificaciones, etc.), generan que el recupero de tenencia del inmueble sea costoso y extremadamente lento (diremos que como promedio un proceso de desalojo de las características indicadas podría llevar entre 6 a 8 meses estimando allí que el desalojo sea voluntario y no requiera de ejecución de sentencia, que la sentencia que manda a llevar adelante el desalojo no sea apelada y que el funcionamiento burocrático jurisdiccional sea relativamente regular). En el marco de desalojos devenidos de vencimientos o falta de pago de precio en el marco de la locación, el procedimiento previsto genera un costo social no deseado en el mercado de la locación; esto es así dado que -a más que otros tantos factores- la dificultad del locador de recuperar el inmueble ante la ocurrencia de alguna de las causales antes apuntadas es en esencia un desincentivo importante para la oferta (habrá menos ofertas de locaciones porque el costo asociado a la locación en cabeza del locador será mayor; o visto desde otra perspectiva, la existencia del potencial costo hundido de recuperar el bien objeto de locación se traduce en un desincentivo), lo que genera una menor oferta de alquileres o un aumento considerable en el precio, generando una menor capacidad de demanda por parte de locatarios. Dicho en palabras concretas, el proceso de desalojo previsto en el Código Procesal Civil neuquino no es eficiente en términos de alentar o promover tanto la oferta como demanda del mercado de locación, porque el costo de atravesar un proceso de tales características (considerando por costos a las incidencias y dificultades prácticas de llevar adelante el proceso, entre ellas de notificar al locatario así como de las múltiples vicisitudes procedimentales en tal marco, y sin incluir tasas, contribuciones, sellados en general, honorarios, etc.) es significativo. El contraargumento allí será que, en todo caso, el beneficio esperado (esto es el recupero de la tenencia del inmueble) es medido por el valor del inmueble lo que, al final del día, superaría significativamente el costo asociado de promover el litigio. Sin embargo, tal contraargumentación es incorrecta desde la perspectiva del mercado de locación, porque la medición vinculada a la eficiencia del procedimiento no está dada por la ratio entre el costo del proceso judicial y el valor del inmueble, sino entre el costo del proceso judicial y la expectativa -medida en tiempo- del recupero del bien dado en alquiler. Claro está, esta línea de razonamiento lo es en concreto sobre este tipo de procesos judiciales y mal podría ser extendido a, por ejemplo, una acción reivindicatoria, en donde el análisis se sustituye sí por el primero.
2. Las novedades y el efecto esperado del CPCA en materia de juicios de desalojo.
Por su parte, el CPCA viene a introducir una serie de reformas que son muy interesantes y prácticas a la hora de analizar desde la perspectiva económica el asunto. En pocas palabras, las nuevas reglas procesales vienen a bajar los costos arriba mencionados, teniendo como claro objetivo la necesidad de que los bienes dados en locación -cuando el escenario jurídico trasunta en torno a vencimientos de contratos o falta de pago del precio locativo- se mantengan dentro del mercado de locación (lo cual, de nuevo, se traduce en alentar la existencia de un mercado competitivo, con mayor oferta y un ajuste eficiente del precio -que naturalmente deberá estar también a la demanda del mercado de plaza-).
2. 1. La “pretensión de desalojo”.
El CPCA regula la “pretensión de desalojo” a partir de artículos 410 en adelante. Allí establece que procede cuando “el deber de restituir sea exigible” (in re art. 410 CPCA), que el mismo se sustanciará como juicio sumarísimo (recordamos que el CPCA solo prevé la existencia de juicios ordinarios o sumarísimos) y prevé la existencia de un procedimiento especial de desalojo (que maximiza la idea de eficiencia y mantenimiento del bien dentro del mercado que venimos señalando) en el artículo 417 del CPCA. En esta misma senda, expresamente se prevé la situación del desalojo de intruso o bien que se encuentre libre de efectos y ocupantes, en el marco del cual la pretensión puede ser incoada bajo las pautas de la anticipación de pretensión procesal (in re art. 228). Aquí el actor puede requerir el desalojo, sin previa sustanciación, y la inmediata entrega del inmueble. A nuestro modo de ver, un punto que será especialmente relevante y que es trascendental en la consecución del objetivo económico perseguido por la nueva regulación, es el régimen de notificaciones. El artículo 413 establece que la notificación de la demanda podrá ser válidamente realizada al domicilio especial electrónico (fijado, claro está, en el instrumento contractual) lo cual descarta de lleno los innumerables casos de dilatación de procesos por planteos vinculados a notificación de demanda. Luego, el artículo 414 -con muy buen tino, en nuestra opinión- establece claras pautas para la notificación en caso de inmuebles con falta de chapa identificatoria -algo muy común en casuística- y, en el artículo 415, establece con claridad los deberes y facultades del notificador.
2. 2. El procedimiento especial de desalojo.
En cuanto al procedimiento especial de desalojo, regulado por el artículo 417, se establece que el mismo procede cuando la causal de desalojo es (a) falta de pago del precio, (b) vencimiento del plazo contractual, o (c) la restitución resulte exigible por un instrumento -aunque este caso podrá dar lugar a diversas interpretaciones-. Para acceder a tal procedimiento, el actor deberá acreditar haber cumplido con la intimación extrajudicial prevista en el artículo 416 -que seguidamente reseñamos- y el vencimiento del plazo de dicha intimación. Con ello (esto es, con el cumplimiento de la intimación extrajudicial que, en la práctica, ocurre asiduamente sin el desalojo del inmueble) queda expedita la vía especial. En tal marco, el actor deberá presentar el instrumento público o privado que deberá ser reconocido mediante preparación de vía ejecutiva (in re 428 y siguientes del CPCA), o con firma digital o certificada ante escribano público. Es de destacar el buen tino que se tuvo al prever esta reglamentación, porque si la locación está instrumentada por instrumento público, o por instrumento privado con firmas certificadas o con firmas digitales, queda expedito el desalojo. Este punto (especialmente el de la incorporación de la firma digital) era muy anhelado y necesario de incorporación en el régimen procesal, especialmente considerando que estamos en el siglo XXI y seguíamos rigiéndonos por pautas procedimentales absolutamente vetustas y desactualizadas, máxime que ya habían pasado más de 11 años desde la reforma del código de fondo y 25 años desde la sanción de la Ley nacional N.° 25.506 -firma digital-. Presentado el instrumento, se dicta sin más trámite orden de desalojo; la misma contiene plazo para desocupación, plazo para formular oposición, regulación de honorarios, entre otros. Y, aquí, otro punto de significativa trascendencia, previsto en el inciso 4 del artículo 417: la orden de desalojo se puede notificar al domicilio especial constituido en el contrato, incluso al electrónico. Estas previsiones procesales deben ser celebradas en el marco de la baja de los costos de litigación y a la par dar señales positivas al mercado (que, remarcamos nuevamente, es positivo en términos de beneficio social general).
2. 3. La intimación extrajudicial previa.
En cuanto al régimen previsto por el artículo 416 del CPCA, esto es respecto a la intimación extrajudicial previa, en esencia recoge pautas normativas del artículo 1222 del Código Civil y Comercial de la Nación, pero, entendemos, es superador de este. En primer lugar, es superador y atinado porque la intimación se establece en el plazo de 10 días corridos (y no hábiles judiciales, lo que de entrada zanja una cuestión interpretativa). Luego -y no nos cansaremos de ser reiterativos en el punto- se admite que la intimación sea realizada en el domicilio electrónico constituido contractualmente, lo cual es absolutamente lógico a los ojos de la integración con la vida cotidiana que tiene la tecnología con el ser humano. En esta misma senda, la oposición -por la causal que desee esgrimir el locatario- se podrá realizar, también, vía domicilio electrónico (imaginamos aquí el intercambio de correos electrónicos o cualquier tipo de aplicación de mensajería que se haya constituido al efecto).
2. 4. La pretensión de desalojo vía juicio sumarísimo.
En cuanto refiere al desalojo incoado vía juicio sumarísimo (que en esencia está previsto en cuanto exista oposición del locatario a la pretensión del locador o, por su parte, cuando el contrato no se formalizó en un instrumento particular) el artículo 418 del CPCA avanza acotando el margen de incidencias y de potenciales dilaciones en el procedimiento. En tal sentido, prohíbe la posibilidad de recusar sin causa, establece que la totalidad de las fuentes y medios de prueba deben ser ofrecidos en escrito de demanda y contestación. El plazo de contestación de demanda será de 5 días -con posibilidad de ampliación en razón de distancia. Al trabarse la litis se deberá concentrar el análisis de la admisibilidad de los medios probatorios. Asimismo, se prohíbe la posibilidad de oponer excepciones de previo pronunciamiento. Luego, se prevé la posibilidad del dictado de la causa como de puro derecho; si se debe producir prueba, además de expedirse sobre la admisibilidad de los medios de prueba, el Juez debe convocar a audiencia dentro de los 10 días que tendrá un doble cometido: el primero conciliar. El segundo, si aquello no es posible, practicar prueba. Recibida la prueba el juez dicta sentencia dentro de los 5 días, sin que se admita la presentación de alegatos. Por otra parte, es interesante resaltar que el artículo 420 del CPCA reduce los medios de prueba admisibles en casos de desalojo por falta de pago, vencimiento de plazo o existencia de exigibilidad de restitución. Allí se establece que resultarán admisibles como medios de prueba: documentos, informe de terceros, requerimientos a oficinas públicas y el dictamen pericial. No se contempla la posibilidad de testimoniales lo que, en esencia, asiste sustancialmente en reducir plazos del juicio. Asimismo, el mismo artículo 420 establece que: (a) la sentencia que hace lugar a la pretensión de desalojo se hace efectiva contra todos los ocupantes del inmueble, con independencia de que hayan estos sido mencionados en las diligencias de notificación o que no se hayan presentado en las actuaciones, (b) que la sentencia solo podrá ser apelada por el demandado cuando este hubiese contestado demanda, (c) y que la apelación tiene efectos no suspensivos.
3. Corolario.
A modo de corolario, creemos que el nuevo digesto procesal introduce saludables regulaciones en el marco de desalojo. Las mismas, como dijimos, apuntan claramente a proveer de un marco procedimental ajustado a la realidad, actualizado (especialmente cuando pensamos en la amplia y lógica posibilidad de transitar notificaciones y, aún, pequeños contradictorios con domicilios electrónicos) y, en última instancia, proveer de eficiencia al mercado en cuestión. De la misma manera, estos cambios normativos -que pueden pasar desapercibidos en un mayor escenario- son totalmente relevantes y deberán ser considerados por las personas y firmas que se dedican a la intermediación de oferta y demanda de locación. Cuestiones tales como la trascendencia de certificar firmas cuando el contrato se realiza vía instrumento privado, la crucial importancia de establecer domicilios electrónicos en el instrumento contractual y la consecuente posibilidad de realizar intimaciones -u oposiciones- por ese mismo medio, entre otros puntos, son absolutamente relevantes a la hora de prever la relación contractual locativa.
